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Was Sie zur Grundsteuererklärung wissen müssen
Kaum ein Thema treibt Immobilieneigentümer in Deutschland derzeit so um wie die Grundsteuerreform. Immerhin sind etliche Millionen Eigentümerinnen und Eigentümer betroffen. Dabei hat ein großer Teil die notwendige Erklärung zur Festsetzung der neuen Grundsteuer noch gar nicht abgegeben.
Ursächlich ist neben vielen offenen Fragen und der Belastung der Finanzämter schlicht ein Informationsdefizit zur Abwicklung und Berechnung. Wer also muss die neue Grundsteuer zahlen? Wie berechnet sich die neue Grundsteuer? Welche Daten benötige ich? Und wie kann ich meine Erklärung abgeben? Diese und viele weitere Fragen möchten wir Ihnen im Folgenden beantworten.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sogenannte Realsteuer, die den Charakter einer Substanzsteuer besitzt. Im Gegensatz zu Ertragssteuern werden hier keine Einkünfte besteuert, sondern ein bestehendes Vermögen. Wie der Name es bereits vorwegnimmt, bezieht sich die Steuer auf Grund und Boden.
Konkret werden neben Wohngrundstücken auch landwirtschaftliche und gewerbliche Grundstücke mit einer Steuer belegt. Zur Zahlung der Gewerbesteuer sind die Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet. Die Grundsteuer setzt sich (bisher) aus einem festgelegten Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz zusammen.
Letzteren kann jede Gemeinde selbst festsetzen. Die Grundsteuer unterteilt sich in die Grundsteuer A und die Grundsteuer B. Die Grundsteuer A umfasst Steuereinnahmen aus landwirtschaftlichem und forstwirtschaftlichem Vermögen. In die Kategorie der Grundsteuer B fallen alle bebauten und unbebauten Grundstücke.
Mit einem Volumen von 14,98 Milliarden Euro (2021) hat die Grundsteuer ein ähnliches Volumen wie die Tabaksteuer. Wie die Grafik zeigt, steigen die Einnahmen des Staates durch die Grundsteuer seit Jahren an. Seit 2008 ist das Steueraufkommen von 10,81 Milliarden Euro auf 14,98 Milliarden Euro um fast 50 Prozent gestiegen.
Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?
Bis heute wird die Grundsteuer nach mehreren Jahrzehnte alten Einheitswerten berechnet. In den alten Bundesländern stammen diese Werte aus dem Jahr 1964. In den neuen Bundesländern sogar teilweise noch aus dem Jahr 1935.
Da die Grundlage für die Berechnung so alt ist, führt dies zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grundvermögenswerten. Immerhin muss die Steuerbasis nach dem Gleichheitsprinzip eigentlich die Wertverhältnisse realitätsgerecht widerspiegeln. Nur so kann die Steuerlast gerecht aufgeteilt werden.
Derzeit ist es so, dass viele Grundstücke in der Besteuerung nicht ihrem Verkehrswert nahekommen. Das bedeutet, dass etwa für viele weniger wertvolle Grundstücke zu hohe und für einige wertvolle Grundstücke zu geringe Steuern bezahlt werden. Aus diesem Grund wurde die Grundsteuerreform beschlossen. Greifen wird sie erstmals ab dem Jahr 2025.
So wurde die Grundsteuer bisher berechnet
Derzeit wird die Grundsteuer aus dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde errechnet. Vereinfacht gesagt, werden alle drei Zahlen miteinander multipliziert. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. Um die Berechnung zu verstehen, werfen wir einen Blick auf die drei maßgeblichen Zahlen:
- Einheitswert: Das Finanzamt legt für jedes Grundstück den Einheitswert fest. Dieser ergibt sich anhand von Merkmalen wie der Grundstücksart und dem Alter des darauf befindlichen Hauses sowie den (theoretischen) Mieteinnahmen. Den Einheitswert teilt das Finanzamt über einen Einheitswertbescheid mit.
- Steuermesszahl: Die Steuermesszahl ist ein Faktor, der mit dem Einheitswert multipliziert wird. In den alten Bundesländern liegt er zwischen 0,26 Prozent und 0,6 Prozent des Einheitswerts. In Ostdeutschland liegt die Steuermesszahl zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent. Das Ergebnis der Berechnung ist der Steuermessbetrag.
- Hebesatz: Beim Hebesatz handelt es sich um einen Faktor, mit dem der Steuermessbetrag multipliziert wird. Aus dieser Berechnung ergibt sich die Grundsteuer. Alle deutschen Gemeinden können ihren Hebesatz selbst bestimmen. Während einige wenige Gemeinden sogar ganz auf einen Hebesatz verzichten, liegt er in der hessischen Gemeinde Lorch etwa bei 1.050 Prozent.
Beispiel: Nehmen wir einmal an, es besteht für ein Grundstück ein Einheitswert von 100.000 Euro. Die Steuermesszahl liegt bei 0,4 Prozent. Daraus ergibt sich aus der Berechnung von 100.000 Euro x 0,4 Prozent ein Steuermessbetrag von 400 Euro. Der Hebesatz der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, beträgt 225 Prozent. Damit ergibt sich aus der Berechnung von 400 Euro x 2,25 eine zu zahlende Grundsteuer von 900 Euro.
So berechnet sich die Grundsteuer ab 2025
Um eine allzu große Verwirrung zu vermeiden, bleibt das Berechnungsverfahren für die Grundsteuer auch ab dem Jahr 2025 weitgehend gleich. Allerdings ergeben sich bei der Zusammenstellung und Bewertung von Grundsteuerwert und Steuermesszahl Änderungen.
- Grundsteuerwert: Die größte Änderung zwischen dem alten und dem neuen Berechnungsverfahren ist, dass der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt wird. Dieser ergibt sich aus der Grundsteuererklärung. Die Bundesländer haben dabei die Wahl, nach welchem Verfahren sie den Grundsteuerwert ermitteln möchten.
Elf Bundesländer haben sich für das sogenannte Bundesmodell entschieden. Hier müssen Eigentümer alle sieben Jahre eine neue (jedoch vereinfachte) Grundsteuererklärung einreichen. Das führt dazu, dass sich der Grundsteuerwert angepasst an die Entwicklung des Immobilienmarktes ändern kann.
Die fünf Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg kritisieren das Bundesmodell.
Es sei zu komplex und könnte durch steigende Bodenrichtwerte zu automatischen Steuererhöhungen führen. Dementsprechend greifen hier andere Berechnungsgrundsätze. Diese unterscheiden sich individuell von Bundesland zu Bundesland und sind auf den Internetseiten von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nachzulesen.
- Steuermesszahl: Eine weitere Änderung gegenüber dem alten Berechnungsmodell ist die deutlich reduzierte Steuermesszahl, die in den meisten Bundesländern den folgenden Werten entspricht: 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Für den sozialen Wohnungsbau bzw. Sozialwohneinheiten findet ein reduzierter Satz Anwendung.
- Hebesatz: Am Hebesatz der Gemeinden ändert sich nichts. Dieser wird wie gehabt mit dem ermittelten Steuermessbetrag multipliziert, was die „neue“ Grundsteuer ergibt.
Wie hoch wird die Grundsteuer in Zukunft sein?
An dieser Stelle können wir es kurz machen: Derzeit lässt sich noch nicht mit Sicherheit sagen, wie hoch die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 ausfallen wird. Schließlich hängt die Höhe der Grundsteuer noch viel mehr als bisher von der Höhe des Hebesatzes einer Gemeinde ab. Dieser kann von der Gemeinde schließlich frei gewählt werden.
Es ist davon auszugehen, dass viele Gemeinden ihre Hebesätze im Hinblick auf den Jahresbeginn 2025 anpassen werden, um finanziell nicht schlechter dazustehen als bisher. Sicher ist nur eines: Es wird von 2025 an Eigentümer geben, die mehr zahlen müssen und Eigentümer, die weniger für ihren Grund und Boden zahlen müssen.
Diese Daten sind für die Grundsteuererklärung notwendig
Viele Eigentümer fürchten sich vor der Komplexität der Grundsteuererklärung. Dabei bringt die Grundsteuerreform nach Aussagen des Finanzministeriums deutliche Vereinfachungen mit sich. Bei Wohngrundstücken beruht die Berechnung sogar nur auf maximal fünf Werten.
Leider unterscheiden sich die konkreten Daten, die Sie für die Grundsteuererklärung benötigen, von Bundesland zu Bundesland. Das liegt daran, dass es eine Öffnungsklausel gibt. Diese macht es den Bundesländern möglich, vom „einheitlichen“ Bundesmodell abzuweichen. Unabhängig vom Bundesland, in dem das Grundstück liegt, benötigen Sie in jedem Fall die folgenden Daten:
- Aktenzeichen bzw. Steuernummer für die Grundsteuer (zu finden im Grundsteuerbescheid)
- Grundbuchdaten (zum Beispiel Eigentümer, Grundstücksfläche, Gemarkung, Adresse, Flur, Flurstücknummer)
Diese zusätzlichen Daten benötigen Sie in Bundesländern, die das Bundesmodell nutzen:
- Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022
- Baujahr eines vorhandenen Gebäudes
- Wohnfläche und Nutzfläche
- Anzahl von Garagen bzw. Stellplätzen
Grundstücksart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Geschäftshaus, Eigentumswohnung)
Weniger Daten in den verbleibenden Bundesländern
In den anderen Bundesländern benötigen Sie deutlich weniger Daten. Sowohl in Bayern als auch in Hamburg, Hessen und Niedersachsen benötigen Sie zusätzlich zu Aktenzeichen und Grundbuchdaten lediglich die Wohn- bzw. Nutzfläche. Im Bundesland Baden-Württemberg, das ein Bodenwertmodell verfolgt, ist zusätzlich lediglich der Bodenrichtwert notwendig.
Die wichtigsten Fristen und Termine zur neuen Grundsteuer
Ursprünglich sollte die Neubewertung aller Grundstücke bereits im Jahr 2022 abgeschlossen sein. Dazu hätten alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer die Grundsteuererklärung eigentlich bis zum 1. Juli 2022 per Feststellungserklärung an das Finanzamt übermitteln müssen. Der Hauptfeststellungszeitpunkt zur Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte war der 1. Januar 2022.
Aufgrund von erheblichen Schwierigkeiten mit der Übermittlung, Verarbeitung und Bearbeitung der Grundsteuererklärungen wurde die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen alle Immobilien- und Grundstückseigentümer in Deutschland ihre Feststellungserklärung übermittelt haben.
Ob es eine weitere Fristverlängerung geben wird bzw. geben muss, ist bisher unklar. Wer seine Grundsteuererklärung zu spät oder gar nicht abgibt, muss mit einem Säumniszuschlag in Höhe von bis zu mehreren Hundert Euro rechnen. Im schlimmsten Fall ist sogar ein Bußgeld in Höhe von bis zu 25.000 Euro möglich. Ab dem 1. Januar 2025 erfolgt der Einzug der Grundsteuer nach dem neuen Modell.
Diese Optionen gibt es zur Abgabe der Grundsteuererklärung
Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Grundstücks zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, erledigt einer der Eigentümer die Grundsteuererklärung stellvertretend für alle Eigentümer. Das gilt etwa für Ehepaare oder andere Eigentümergemeinschaften.
Allerdings müssen alle Eigentümer samt ihren Anteilen in der Grundsteuererklärung angegeben werden. Die Grundsteuererklärung selbst muss in der Regel elektronisch eingereicht werden. Dazu sieht der Gesetzgeber in erster Linie das Elster-System vor. Hierzu registrieren Sie sich dort und füllen den Hauptvordruck sowie die „Grundstück“ aus.
Die Übermittlung funktioniert hier online mit wenigen Klicks direkt an das Finanzamt.
Wichtig: Bevor Sie mit dem Ausfüllen beginnen, sollten Sie alle notwendigen Daten herausgesucht haben. Neben der Abgabe über Elster haben Sie jedoch noch drei weitere Möglichkeiten, um die Grundsteuererklärung abzugeben. Diese sind zum Teil noch deutlich einfacher zu bedienen als das sperrige Elster-System.
- Option 1: Vereinfachte Online-Erklärung
Viele Bundesländer wie Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein, Bremen, Brandenburg, Berlin und das Saarland bieten Ihnen die Möglichkeit zu einer vereinfachten „Grundsteuererklärung für Privateigentum“.
Als Privatperson mit Wohnsitz in Deutschland können Sie dieses Verfahren nutzen, wenn Sie ein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück besitzen. Hier geht es zum Angebot für die vereinfachte Grundsteuererklärung. (Dieses Angebot wurde mittlerweile eingestellt)
- Option 2: Drittanbietersoftware
Die Einkommensteuererklärung erledigen etliche Steuerpflichtige aufgrund einer höheren Nutzerfreundlichkeit nicht via Elster, sondern über einschlägige Drittanbietersoftware. Das funktioniert auch bei der Grundsteuererklärung. Taxfix, WISO und Smartsteuer sind nur einige Anbieter, die für einen Obolus eine einfach zu bedienende Lösung in petto haben.
- Option 3: Abgabe in Papierform
Im äußersten Notfall ist auch eine Abgabe in Papierform möglich. Diese Option besteht allerdings nur dann, wenn Sie keinen Zugang zu einem Computer und dem Internet haben. Dazu müssen Sie beim zuständigen Finanzamt einen Härtefallantrag stellen. Ist dieser genehmigt, können Sie die Formulare der Grundsteuererklärung auf Papier an Ihr Finanzamt schicken.
Wie gehe ich vor, nachdem ich die Grundsteuererklärung eingereicht habe?
Sobald Sie die Grundsteuererklärung eingereicht haben, erhalten Sie den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und den Bescheid über den Grundsteuerwert. In einem weiteren Schreiben erhalten Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid. Dieser enthält die letztlich zu zahlende Grundsteuer. Bis dieses Schreiben bei Ihnen eintrudelt, dauert es allerdings noch bis zum Jahr 2024.
Wichtig: Prüfen Sie die ersten beiden Schreiben genau auf ihre Korrektheit. Sollte etwas nicht stimmen, legen Sie binnen einer Frist von vier Wochen Widerspruch ein. Ansonsten werden diese beiden Bescheide, welche die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer bieten, bestandskräftig. Damit sind sie im Nachhinein kaum mehr anfechtbar. Ist alles korrekt, heißt es abwarten auf den erstmaligen Einzug nach der neuen Berechnungsgrundlage im Jahr 2025.